FR - 1.1.5 - Loi ALUR / Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové

LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000028772256&categorieLien=cid

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, ALUR, promulguée en mars 2014, doit faciliter la régulation des marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives, favoriser l’accès au logement des ménages et développer l’innovation et la transparence.

La loi ALUR poursuit trois objectifs majeurs :
- réguler les marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives,
- favoriser l’accès au logement, en protégeant les populations les plus vulnérables,
- développer l’innovation et la transparence.

Mesures phares de la loi
- Rapport locataires- propriétaires
- Encadrement des loyers
- Amélioration de la gestion des copropriétés
- Lutte contre la dégradation des copropriétés
- Rénovation énergétique des logements
- Simplification des demandes de logement social et développement de l’offre de logements abordables
- Mesures en faveur des personnes défavorisées
- Lutte contre l’habitat indigne
- De nouvelles formes d’habitat
- Amélioration du cadre de vie

Sources : Site du Ministère de la Cohésion des terriroires et des Relations avec les Colectivités Territoriales : mise à jour le 03 07 2019

Loi n ° 2014-366 du 24/03/2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)
Les grandes mesures

Renforcement du principe d’urbanisation limitée en l’absence de SCoT
> Renforcement de la règle de constructibilité limitée qui incitera fortement à la généralisation des SCoT, et à défaut, conduira à une protection accrue des espaces agricoles et naturels.
> Principe de constructibilité limitée en l’absence de SCoT :
– Extension du dispositif aux zones agricoles et aux zones forestières des PLU,
– Extension du champ des documents d’urbanisme concernés :
• élaboration ou évolution de PLU communaux ou PLU intercommunaux,
• élaborations et révisions de cartes communales.
– Application aux communes sous RNU pour certains projets.
> Demande de dérogation présentée par le demandeur de l’autorisation :
– Assouplissement des motifs de refus de dérogation,
– Unification du régime des dérogations par la suppression des distinctions de motivations de dérogations selon qu’il s’agit d’un document d’urbanisme ou d’un projet commercial, et les distinctions selon que la dérogation est accordée par un préfet ou un établissement public de ScoT,
– Substitution de l’avis des commissions départementales de consommation des espaces agricoles (CDCEA) aux avis des chambres d’agriculture et des commissions départementales de la nature du patrimoine et des sites.

Amélioration des contenus des SCoT et des PLU
> Rapport de présentation du SCoT :
– explique les choix retenus pour établir le PADD et le DOO en s'appuyant sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, d'aménagement de l'espace, d'environnement, notamment en matière de biodiversité, d’agriculture, de préservation du potentiel agronomique, d'équilibre social de l'habitat, de transports, d'équipements et de services.
– identifie, en prenant en compte la qualité des paysages et du patrimoine architectural, les espaces dans lesquels les PLU doivent analyser les capacités de densification et de mutation. Il arrête, par secteur géographique, des objectifs chiffrés de consommation économe de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain et décrit, pour chacun d’eux, les enjeux qui lui sont propres.

Amélioration des contenus des SCoT et des PLU
>  Le rapport de présentation du PLU :
– analyse de la capacité de densification et de mutation de l’ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales,
– expose les dispositions qui favorisent la densification des tissus urbains ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers,
– établit un inventaire des capacités de stationnement (vhc motorisés, hybrides, électriques et vélos) des parcs ouverts au public et des possibilités de mutualisation de ces espaces.
– présente une analyse de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des 10 ans précédant l’approbation du plan ou depuis la dernière révision du document .
> Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) du PLU fixe des orientations en matière (…)
d’urbanisme et de paysage, (…) et des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.

PLU : nouvelles conditions pour l’ouverture à l’urbanisation des zones 2 AU
> Recours à la procédure de révision pour l’ouverture à l’urbanisation des zones 2AU n’ayant fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisitions foncières significatives au bout de 9 ans. A défaut d’engagement d’une telle procédure, la commune peut décider de :
– Laisser les parcelles en 2 AU,
– Les reclasser en A ou N par une procédure de modification.

>  Pour les autres 2 AU (< 9 ans), leur urbanisation est conditionnée à une procédure de modification accompagnée d’une délibération motivée démontrant la nécessité de cette urbanisation rendue nécessaire par un tissu urbain n’offrant pas d’autres possibilités de construction.

La constructibilité zones A et N : la lutte contre le mitage
> Encadrement de la technique de délimitation de secteur de taille et de capacité limitées (STECAL) dans les zones naturelles, agricoles et forestières :
– à titre exceptionnel : à apprécier selon « les caractéristiques du territoire
ou du projet en cause »,
– pour :
• des constructions (à préciser « en fonction des besoins et circonstances locales »),
• des aires d’accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l’habitat des gens du
voyage,
• des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs,

 Conditions d’adoption :
– délimitation après avis de la CDCEA (délai de 3 mois) : commune couverte ou non
par un SCoT.
– le règlement précise les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des
constructions, permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur
compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone, et
les conditions relatives à l’hygiène et à la sécurité auxquelles doit satisfaire
l’installation de résidences démontables ou mobiles pour bénéficier de l’autorisation.

La constructibilité zones A et N : la lutte contre le mitage
> Entrée en vigueur des dispositions STECAL :
– Application immédiate aux procédures en cours : peu importe si le projet PLU est arrêté. Seules les STECAL délimitées (approuvées) avant l’entrée en vigueur de la loi continuent de produire leurs effets sous l’empire des textes antérieurs.
– Exception : STECAL autorisant les résidences mobiles constituant l’habitat permanent, qui pourront donner lieu à la délivrance des autorisations à compter de la parution d’un décret fixant les règles d’hygiène et de sécurité et les conditions d’engagement à les respecter de la part du pétitionnaire.

L’encadrement de constructibilité zones A et N
> En dehors des STECAL :
– Constructions admises au titre du R 123-7 et R 123-8 :
installations nécessaires à l’exploitation agricole / forestière ou nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics : constructions nouvelles et extensions.
– Bâti existant :
• dans les zones agricoles et naturelles, les bâtiments d’habitation peuvent faire l’objet d’une extension dès lors que cette extension ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère.
• Obligation d’un règlement précisant les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des extensions permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.
• Exclusion des changements de destination.
 

L’encadrement de constructibilité zones A et N
> Bâti existant en A ou N :
• désignation possible de tous les bâtiments (et non plus seulement les bâtiments agricoles présentant un intérêt architectural ou patrimonial),
• changement de destination en zone agricole après avis conforme de la CDPENAF (1 mois).
• changement de destination seulement en zone N après avis conforme de la CDNPS (2 mois ?).
• Pas d’extension mesurée possible : suppression par la LAAF.
• Entrée en vigueur :
– immédiate de la procédure d’identification : applicable aux PLU en cours => l’autorité compétente peut les mobiliser à condition de procéder à un nouvel arrêt du PLU.
– pour les autorisations d’urbanisme : pas d’avis de la CDCEA sur les autorisations de construire en zone A pour les bâtiments agricoles déjà identifiés dans un PLU approuvé. PLU : suppression du COS et de la superficie minimale des terrains

>  Suppression du coefficient d’occupation de sols et de la possibilité de fixer des tailles minimales de terrains (sauf pour les POS) : application immédiate :
– Application aux procédures en cours et obligation d’intégrer cette suppression dans les documents en vigueur.
– À défaut, l’autorité compétente pour la délivrance des autorisations d’urbanisme doit en écarter l’application.

> Suppression du contrôle des divisions de terrains bâtis (y compris pour les POS) prévoyant qu’en cas de détachement datant de moins de 10 ans, il ne pourrait pas être construit sur le terrain détaché que dans la limite des droits à construire qui n’ont pas été consommés par la construction existante sur le terrain avant sa division.

Le transfert de compétence en matière de PLU, document d’urba en tenant lieu et de carte communale
> L’échelon intercommunal : le bon niveau pour :
– coordonner les politiques d’urbanisme, d’habitat, de déplacements, de développement économique…
– traiter l’étalement urbain, l’économie de ressources, la préservation de la biodiversité…
> transfert, en sus des Communauté urbaine et des métropoles, aux communautés de communes et d’agglo de la compétence PLU à compter du 27 mars 2017. Sauf, au moins 25 % des communes représentant au moins 20 % de la population s’y opposent par délibération.
> Possibilité de transfert volontaire selon des conditions de vote selon la date à laquelle ce transfert intervient.

Sources : Site du Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales : mise à jour le 03 07 2019